产业园区REITs稳定 疫情再起风险加剧

　　当前我国在交通能源、生态环保、城市建设、仓储物流等基础设施领域形成了大量类型丰富的优质资产，为开展基础设施REITs试点创造了条件。2020年4月30日，中国证监会和国家发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着我国公募REITs试点正式启航。2021年以来，基础设施公募REITs利好政策频出，备受投资者青睐。截至目前，两批共11个试点项目融资规模超过360亿元，涉及收费公路、产业园区、仓储物流、污水处理等主流基础资产类型，主要分布在京津冀、长三角和粤港澳大湾区等重点区域。

　　产业园区（含仓储物流）是基础设施公募REITs的重要组成部分，也是当前公募REITs发行项目中的主流资产类型。总体来看，以优质产业园区作为底层资产发行公募REITs，短期有利于开发建设主体降低企业负债，增加利润，平衡财务报表，优化资产结构，增强企业再融资能力。长远地，园区开发企业通过发行公募REITs，建立「投-融-管-退」的资本循环体系。借助基金化运作模式，产业园区开发形成从建设、培育、REITs化，到回笼资金再投资的闭环，实现园区开发良性循环。

　　11个试点项目中，有6个为产业园区（含仓储物流）类相关资产，占比超50%，分别是蛇口产园REIT、张江光大REIT、东吴苏园REIT、建信中关村REIT、红土盐港REIT、中金普洛斯REIT。近期，已有4只产业园REITs陆续披露了2022年第一季度报告。整体而言，产业园REITs的总体运营情况较为稳定。其中，张江光大园REIT运营表现较为出色，东吴苏园REIT、建信中关村REIT运营情况相对稳定，蛇口产园REIT运营情况则不及预期。疫情对产业园区的影响普遍较大，增加了对项目未来收入的不确定性。

　　3月以来，内地多地疫情再起并加剧。受此影响，产业园REITs面临的最大风险是租金减免及后续招商困难。首先，疫情无疑会增加招商的难度。部分租户受疫情影响，可能会因经营不善，无法续租，而疫情之下又难以开展后续招商工作，后期还需持续关注园区租户续租、退租、换租情况。其次，自3月以来，国务院国资委、苏州财政局、深圳市政府、上海国资委、北京国资委陆续出台了国有房屋减免租金的抗疫纾困政策。尽管公募REITs园区不再完全由原始权益人持有，但受周边其他国有房屋减免租金的影响，如物业未减免租金可能会导致租户外流、租金收缴率下降情况。因此，需要进一步关注这几只REITs对现有租户减免租金的可能性和力度。